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  (文中部分材料来自清华大学建筑学院周燕珉教授工作室)表格来源:昱言养老工作室

  4月,中弘股份连拿四宗平谷养老地块,这四宗地块的溢价率分别为273%、275%、180%、124.9%。由此可见开发商在争夺养老用地上的激烈。据全国老龄工作委员会的预测,到2020年,我国养老产业规模有望达到22万亿元。巨大的产业前景吸引了各产业企业的进入,各品牌开发商也都曾公开表示过对养老地产发展前景的看好,万科、远洋等品牌房企在北京也已有落成的养老地产项目。不过,相比规模巨大的老年人口,国内养老地产成功的案例还很有限。而在日本、英国等发达国家,由于已经进入老龄化社会多年,在养老产业上已有不少成功经验,养老地产的开发模式比较丰富。不同的模式也被应用至不同的社会情况中,持续型照料社区、活力老人社区、社区照料中心、多代居等成为国外的主流养老配置。

  养老用地不得分割转让开发商能在上面建什么?

  4月北京的土地市场,除了备受关注的自住房地块外,另一大类就是养老用地。而4月出让的全部养老用地,都被中弘股份收入囊中。4月1日,中弘以11.2亿元拿下平谷区夏各庄新城2-11-2和2-11-3两宗地;4月11日,以2.04亿元拿下2-11-1养老地块;4月14日,中弘又以1.3亿元摘得该区域的最后一块养老用地2-01地块。

  中弘在4月拿下的这四块地的用地性质皆为A61机构养老设施用地,而中弘在2015年已在该区域拿下过两块养老用地。在一个区域连拿六块养老用地,中弘想在该区域做什么呢?

  虽然中弘并未公开解读回应,但通过其此前的一些动作可以窥知一二。

  据昱言养老工作室介绍,A61用地即机构养老设施用地,为老年人提供居住、护理、康复、保健、医疗等服务功能的设施用地,包括养老院、敬老院、护养院等。这类地块的出让限制条件是养老地块要求用途不得改变、分割转让或者分割转租。而目前国内主流的养老社区销售模式主要分为两类,一类是销售型,通过一次性支付购买产权或长久入住权益的模式,主要类型有产权销售、使用权转让、永久入住权、一般入住权;另一类是租赁型,通过按年或按月支付租金,包括月租模式和年租模式。

  2016年5月,中弘旗下中玺文商旅集团与水印美国养老社区公司在平谷夏各庄签约合作,该发布会上,中弘正式宣布进军养老产业,并表示已开工建设夏各庄中玺-水印CCRC养老社区项目,并将在2017年10月投入试运营。该签约应该就是针对中弘2015年拍下的两宗养老用地。

  所谓CCRC的中文说法是持续照料退休社区,起源于美国,主要由运营主体持有经营,收入来源包括会员费、年费(月费)和部分租金回报。由此推断,中弘拿下的这四块养老用地,可能也会采用会员制的形式。

  事实上,在养老用地开发模式的探索上,很多开发商都已经有自己的研究成果。在北京已有多个养老项目落地的远洋集团,在2013年正式推出旗下高品质养老服务品牌“椿萱茂”。目前已成为国内高端养老行业的标杆品牌,同时形成了高端老年公寓、长者社区、照料中心三大产品线。而万科养老也已明确其机构型、CCRC型、社区嵌入型三大养老业务方向,在北京也已有多个项目试水落地。

  不过,虽然开发商们已经在养老领域投入重金,但对于老人,这些养老用地能带给他们的服务仍难以让他们满意。无论是养老社区能够提供的医疗服务,还是这些养老社区的收费水平,老人们都期待能够有更好的答案。

  老年人对高收费接受度差开发商短期盈利难

  目前,国内城市大多倡导“9073”的养老模式,即90%的老年人由家庭自我照顾,7%享受社区居家养老服务,3%享受机构养老服务。而北京市在2015年年底发布的《北京市养老服务设施专项规划》,提出了“9064”养老服务发展目标,即到2020年,90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老,6%的老年人通过政府购买社区照顾服务养老,4%的老年人入住养老服务机构集中养老。

  在这样的养老模式下,开发商目前主要介入的都是除居家养老外剩下的10%市场,而且还是其中的高端市场。有业内人士表示,目前会考虑养老地产,通过这种方式解决养老问题的老人基本都是中高收入群体,但即使是这些人,仍然对于养老地产的收费水平接受度较差。

  《广厦时代》了解到,目前远洋与万科是在北京养老地产做得比较好的代表,对于生活能够完全自理的老人,他们的主流收费在10000元上下,最少也要超过6000元。而2016年8月北京市发布的数据显示,北京企业退休人员基本养老金平均为3573元/月。如果不依靠子女,不消耗存款,仅靠退休金大部分老人是无法承担这种养老方式产生的费用的。而在中国老人的传统观念里,入不敷出对他们来讲难以接受。

  昱言养老工作室也指出,对于一部分有实力并支付了高额费用的老年人,当他们生病时,更倾向于选择国内顶尖的三甲医院的治疗,这类养老地产项目中提供的医疗照护与他们的需求也无法匹配。

  老人认为收费高,而开发商方面却大多还处于赔本赚吆喝时代。虽然每月收费听上去不低,但相对于开发商的投入,短期仍无法覆盖成本。一位开发商向《广厦时代》表示,开发商进入养老地产,如果真的投入去做,相当于进入了一个完全陌生的领域,前期需要巨大的投入。除了承担的土地成本,养老设施的建设、专业人员的聘请培训、与国内外上下游的企业合作……这些投入短期内都无法收回成本,相比普通的地产开发模式,养老地产虽说市场巨大,但并不是一个遍地是黄金的行业。

  持续照料退休社区满足不同年龄阶段养老需求需要雄厚资金支持

  由于已进入老龄化社会多年,国外养老地产的发展相对成熟,国内开发商进军养老地产,率先想到的大多是与一家国外公司合作,借鉴运营模式和经验。

  谈到对国外养老地产模式的借鉴,CCRC(Continuing Care Retirement Community)持续照料退休社区是被提起频率最高的一类,它也是美国主流的一种老年地产形式之一。持续照料退休社区是一种复合式的老年社区,老年人可以在不同的健康状况和自理能力下,获得相对应的照料服务,也就是说老年人1/3的人生都可以在这种社区中度过。通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务,使老年人在健康状况和自理能力变化时,依然可以在熟悉的环境中继续居住,并获得与身体状况相对应的照料服务。

  在持续照料退休社区中,所有居住者都是老人,社区也会为老人提供餐饮、娱乐活动等生活支持。以美国伊利诺伊州芝加哥市的蒙哥马利之家为例,虽然仅是一栋14层的建筑,但建筑北侧有一片室外花园,为老人提供了室外活动空间。在建筑的首层,除了少量的后勤用房外,全部作为公共空间面向老人开放,咖啡厅、健身中心、杂货店、书吧、棋牌室等都为老人提供了丰富的活动和交流空间。

  不过,持续照料退休社区在美国如此受欢迎,除了社区的配置能够满足老人不同阶段的生活需求外,美国老人独居的习惯也是重要原因。当然,持续照料退休社区的运营也并不是那么容易。英国诺丁汉大学建筑与建造环境学院贾敏博士告诉《广厦时代》,持续照料退休社区的开发在各种养老地产中是一种比较适合完全采用市场化模式进行开发的养老方式。

  不过持续照料退休社区的模式也是很脆弱的,因为在社区刚入住时,老人的年龄层偏低,身体状况较好,一切运营都比较容易。但十年后可能会迎来矛盾的集中爆发,随着年龄的增大,需要照料的老人人数急剧上升,各种设备也需要重新配置,成本会显著提升,这时如果没有雄厚的资金实力,是很难继续支撑的。这也是为什么国内率先试水持续照料退休社区的企业大多是保险公司,以及入会费非常高昂的原因。

  活力老人退休社区提供丰富的业余活动无法提供专业照料

  除了持续照料退休社区,AARC(Active adult Retirement Community)活力老人退休社区也是在美国比较受欢迎的一种模式。在美国,活力老人退休社区的主要消费人群集中在两代,分别是经济大萧条到二战之前出生的一代人和二战结束后1946年-1964年出生的人群。这些老人一般都具有生活自理能力,需要获得的是一种健康、愉悦的生活。

  在选址上,活力老人退休社区分为“理想退休目的地”和“大城市中重新定居”两种情况,分别针对不同的需求。具备“理想退休目的地”特征的社区大多远离城市中心、亲近自然、气候环境温和,社区规模一般也比较大。在这类社区中,开发商会为老人提供很多亲近自然的活动,如钓鱼、游船等,高尔夫球场、游泳池等娱乐设施在这种社区中也比较常见。

  在服务上,这类社区主要在增强老年人安全感、减少老年人负担,以及增进老年人之间的交流、学习上下功夫。开发商要做的不仅是按照已有的建设模式建造社区,更要分析活跃老年人的心理和状态,通过设施和环境营造出他们感兴趣的环境和生活方式。不过,这类社区一般无法满足老年人身体状况转差后的需要,这些社区的老人往往在年纪大了之后就要面临搬家的困扰。

  社区照料中心老人可在家中养老专业度要求高

  持续照料退休社区和活力老人退休社区实际上都是将老人集中在一个大社区中进行单独照料,但在不少国家,大多数老人还是会在自己原有的房屋中养老,社区照料中心就应运而生。在英国,由于特有的高福利模式,社区照料中心最早是完全由政府主导进行的,近些年为了提高运行效率,才逐步将部分业务交给了市场,不过“买单”的依然以政府为主。如果老年人到了一定的年纪,就会自动进入英国的社会养老保障体系,政府就会按照他们的需求,从中心派人上门提供各种照料服务。经过多年的发展,已经形成了日趋完善的社区养老照料体系,相应也有了专业服务体系。

  在日本,社区照料中心也同样是近些年比较流行和有效的养老模式。在一定范围内,配置一个集多功能为一体的综合性老年设施,满足周边各社区的老年人养老需求。在日本东京多摩市,中泽老年设施就是一个比较典型的社区照料中心。

  中泽建筑面积7336平方米,共7层,由两部分组成:一部分是由社区网络株式会社运营的住宅部分和非医保短期照护部分,主要面向健康老人和少部分非健康老人;另一部分是由医疗法人财团天翁会运营的老年照护与保健部分,主要面向社区周边的非健康老人和医院的待康复老人,该部分同时还跟设施附近的其他天翁会医疗设施相联系,获得医疗方面的软硬件支持。中泽中的各种小细节都体现了建筑设计的人性化,在助浴室中,机械浴缸设有门,老人可以开门进入,浴缸中有线控器可以控制浴缸内坐凳高度、水流量和水温等参数,浴缸周围留有空间方便工作人员帮助老人进行清洗等。

  由于一栋建筑可以解决周边多个社区的养老问题,社区照料中心也越来越被各国所采纳,但社区照料中心对于从业人员的专业度要求较高,上岗前需要进行系统的培训工作。

  多代居为多代同堂提供客观条件对空间、用材、设计要求高

  持续照料退休社区、活力老人退休社区、社区照料中心……这些养老方式还主要是将老年人的日常照料与年轻人分隔开,而多代居的设计则是将老年人和年轻人的生活连在一起。在多代居的设计上,日本已有成熟的经验。

  由于进入老龄化社会早,重视亲情和孝道,多代居住宅在日本已出现了较长时间。在日本,多代居住宅在空间设计上注重家庭代际关系,希望通过建筑减少家庭代际间的矛盾,体现对老年人的尊重。因此在空间布局上一方面保证两代都有相对独立的生活空间,同时注意创造代际间共处交流的空间。

  

  针对老人在不同阶段的需求,日本多代居住宅在初期设计及后期改造中分别有所应对。例如,初期设计时在老人卧室邻近的储藏间等空间预留管线,从而方便日后增设卫生间等。部分两代居中还将老人卧室与厨房等家务空间相邻布置,使家人在进行家务劳动时,可以随时照看到卧床老人。除了多代居住宅外,部分国家还开始对住宅的适老性做出规定。以英国为例,政府拟要求在2050年以前,全部新建住宅和现有部分住宅都做到适老设计。不过,贾敏也表示,住宅做到适老化确实要增加不少的成本,适老住宅对于空间、选材和设计都有诸多要求,一些老旧房屋很难实现完全适老化。

  由国外成熟的经验可见,养老地产的开发模式并不只有高端养老机构一种,开发商竞拍养老用地,意图进军养老地产这片蓝海,依然需要想清模式、做足功课。

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责任编辑:张羽涵

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